2026 부부공동명의 종부세 달라진다?｜비거주 1주택 세금 부담 총정리

2026 세제개편안에서 부부공동명의 1주택자의 종부세가 어떻게 달라질 수 있는지 정리했습니다.

 

 

며칠 전 2026년 세제개편안을 살펴보면서 가장 먼저 든 생각은
“집 한 채를 가진 사람도 실제 거주 여부에 따라 세금 차이가 이렇게 커질 수 있나?” 하는 것이었습니다.

그런데 내용을 조금 더 들여다보니 특히 눈에 들어오는 사람들이 있습니다.

바로 부부공동명의로 집 한 채를 보유하고 있는 경우입니다.

최근 부부공동명의 검색량이 갑자기 늘어난 것도 이와 무관하지 않아 보입니다. 2026년 세제개편안을 둘러싸고 공동명의 공제와 실거주 요건에 대한 논란이 커지고 있기 때문입니다. 특히 비거주 1주택 공동소유자의 종부세 부담이 커질 수 있다는 점이 쟁점으로 떠올랐습니다.

오늘은 2026 세제개편안에서 부부공동명의 종부세가 어떻게 달라질 수 있는지, 비거주 1주택자는 어떤 영향을 받을 수 있는지, 공동명의 1주택자 특례까지 쉽게 정리해보겠습니다.

※ 이 글은 2026년 8월 10일 현재 발표·입법예고된 개편 내용을 기준으로 작성했습니다. 최종 입법 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

---

1분 핵심정리

구분	핵심 내용
현재 쟁점	실거주 여부에 따른 종부세 차등
특히 주의할 경우	비거주 1주택 부부공동명의
현재 종부세 기본공제	주택 9억원, 1세대 1주택자 12억원
꼭 기억할 점	공동명의라고 모두 세금이 증가하는 것은 아님
현재 단계	개편안 단계로 최종 법률 확인 필요

부부공동명의, 지금은 어떻게 과세될까?

먼저 현재 제도를 알아야 이번 개편 논란을 이해할 수 있습니다.

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택과 토지를 기준으로 과세합니다. 주택의 경우 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 공제금액을 초과하는 부분에 종부세가 부과됩니다.

현재 국세청이 안내하는 주택 기본공제는 9억원, 1세대 1주택자는 12억원입니다.

부부가 집 한 채를 공동명의로 가지고 있다고 해서 단순히 '1세대 1주택 단독명의'와 똑같이 계산되는 것은 아닙니다.

일정 요건을 충족하는 부부 공동명의 1주택자는 신청을 통해 공동명의 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 제도가 있습니다.

그런데 왜 지금 부부공동명의가 문제가 됐을까?

핵심은 실거주 여부입니다.

최근 발표된 세제개편 방향에서 실거주 1주택과 그렇지 않은 주택의 세 부담을 다르게 가져가는 내용이 부각되면서 논란이 커졌습니다.

특히 집은 한 채뿐이지만 여러 사정으로 실제 그 집에 거주하지 않는 공동명의자에게 예상보다 큰 세 부담이 발생할 수 있다는 지적이 나오고 있습니다.

이 때문에 지금 부부공동명의가 관심을 받고 있는 것입니다.

공동명의라면 무조건 불리해지는 것은 아닙니다

여기가 이번 글에서 가장 중요합니다.

최근 제목만 보면

“이제 공동명의하면 손해다.”

라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 그렇게 단순하게 판단하면 안 됩니다.

이번 논란은 특히 비거주 1주택 공동명의자에게 집중돼 있습니다. 실제 거주 여부와 보유 형태, 주택 공시가격 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

따라서 공동명의라는 이유만으로 지금 명의를 변경하거나 단독명의로 돌리는 판단을 해서는 안 됩니다.

현재와 개편안, 무엇이 달라질까?

구분	현재 방식	2026 개편안 적용 시
부부공동명의 1주택	각자 지분에 따라 과세하거나 요건 충족 시 1세대 1주택 특례 선택 가능	실거주 여부에 따라 세 부담 차이가 커질 수 있음
기본공제	일반 1인당 9억원, 1세대 1주택 특례 적용 시 12억원	거주 여부와 개편안의 최종 공제 방식 확인 필요
실거주 1주택	현행 종부세 기준 적용	실거주자 중심의 세 부담 완화 방향
비거주 1주택	현행 공제·특례 기준 적용	개편 내용에 따라 세 부담이 늘어날 가능성
현재 판단	현행법에 따라 계산 가능	입법예고 단계로 최종 확정 내용 확인 필요

최근 보도에서는 개편안 적용 방식에 따라 비거주 공동명의 1주택자의 종부세가 크게 증가하는 사례도 제시되고 있습니다.

다만 여기서 보도에 나온 특정 아파트의 세액을 그대로 자신의 집에 적용하면 안 됩니다.

종부세는 공시가격뿐 아니라 소유 지분, 공제 적용 여부, 보유 형태 등 여러 조건에 따라 달라지기 때문입니다.

그래서 저는 이런 숫자를 볼 때마다 “우리 집도 저만큼 오른다”라고 생각하기보다 내가 어느 조건에 해당하는지를 먼저 확인해야 한다고 봅니다.

실거주하지 못하는 데도 이유가 있을 수 있습니다

이번 개편안을 둘러싼 반발이 커진 이유도 여기에 있습니다.

집 한 채를 가지고 있어도 직장이나 자녀 문제, 가족 돌봄 등 여러 이유로 자기 집에서 살지 못하는 경우가 있기 때문입니다.

실제로 정부도 입법예고 과정에서 제기된 의견을 토대로 불가피한 비거주 사유를 추가로 검토하는 상황이라는 보도가 나오고 있습니다.

따라서 현재 단계에서는 최종 법률이 어떻게 확정되는지까지 확인할 필요가 있습니다.

부부공동명의라면 지금 확인할 것

저라면 지금 당장 명의를 변경하기보다는 세 가지부터 확인하겠습니다.

첫째, 우리 부부가 실제 1주택자인지 확인합니다.

둘째, 해당 주택에 실제 거주하고 있는지, 비거주라면 그 이유가 무엇인지 확인합니다.

셋째, 현재 공동명의 1주택자 특례 적용 여부와 개편안이 확정됐을 때 달라지는 부분을 비교합니다.

명의를 바꾸는 것 자체에도 증여세나 취득 관련 비용 등 다른 세금 문제가 생길 수 있으므로 종부세 하나만 보고 결정해서는 안 됩니다.

 

자주 묻는 질문 FAQ

Q. 부부공동명의면 앞으로 종부세가 무조건 늘어나나요?

아닙니다. 부부공동명의라는 이유만으로 종부세가 무조건 늘어나는 것은 아닙니다. 주택 수와 공시가격, 지분율, 실거주 여부, 공동명의 1주택자 특례 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 이번 개편안은 아직 최종 확정 전이므로 확정 내용을 확인해야 합니다.

Q. 부부가 50%씩 공동명의한 1주택도 종부세 특례를 받을 수 있나요?

요건을 충족한다면 가능합니다. 부부가 1주택만 공동으로 소유하고 다른 세대원이 주택을 보유하지 않는 등의 요건을 갖추면 공동명의 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다. 지분율이 같다면 부부가 합의해 납세의무자 1명을 선택합니다.

Q. 공동명의 특례를 적용하는 것이 항상 유리한가요?

그렇지는 않습니다. 특례를 적용하면 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 적용받을 수 있습니다. 반면 특례를 적용하지 않으면 부부 각각 납세의무자가 되고 각각 9억원씩 공제받습니다. 따라서 주택가격과 연령, 보유기간 등에 따라 어느 쪽이 유리한지 비교해야 합니다.

Q. 공동명의 1주택자 특례는 언제 신청하나요?

국세청 안내상 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 신청합니다. 최초 신청 후 내용에 변동이 없다면 다음 해부터는 별도로 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.

Q. 이번 세제개편 때문에 지금 단독명의로 바꾸는 게 좋을까요?

서둘러 변경할 필요는 없습니다. 명의 변경은 종부세뿐 아니라 증여세와 취득 관련 세금·비용까지 함께 검토해야 합니다. 특히 이번 개편 내용이 아직 최종 확정되지 않았다면 확정된 법률과 본인의 조건을 확인한 뒤 판단하는 것이 안전합니다.

저는 이번 세제개편에서 이 부분을 계속 보려고 합니다

은퇴하고 나면 소득은 줄어드는데 집은 그대로 남아 있는 경우가 많습니다.

그래서 저는 부동산 세금이 바뀐다는 뉴스를 볼 때 단순히 “세금이 오른다, 내린다”보다 은퇴한 1주택자에게 실제 어떤 영향을 주는가를 먼저 보게 됩니다.

특히 부부공동명의는 과거 절세를 생각해 선택한 가정도 적지 않은 만큼 이번 개편안이 최종적으로 어떻게 확정되는지 지켜볼 필요가 있습니다.

현재로서는 “부부공동명의는 이제 손해다”라고 결론 내릴 단계가 아닙니다.

오히려 중요한 것은
1주택인지, 실제 거주하고 있는지, 어떤 특례를 적용받는지입니다.

법안이 최종 확정되면 그때 자신의 조건에 맞춰 다시 계산해 보는 것이 안전합니다.

함께 보면 좋은 글

👉 2026 세제개편안 전체 내용부터 확인하세요.
이번 부부공동명의 논란의 배경이 된 실거주 1주택 종부세와 다주택자 세 부담 변화까지 함께 정리했습니다.

2026 세제개편안 총정리｜실거주 1주택 종부세 완화, 다주택자는 강화?
https://rava-kim.com/509

참고자료

현재 종부세 기본 제도는 국세청 종합부동산세 안내를 기준으로 확인했습니다. 이번 세제개편 논란과 입법예고 진행 상황은 8월 10일 현재 보도를 교차 확인했습니다.