2026 부부 공동명의 종부세, 뭐가 달라졌나? 1주택 공제·특례 총정리

2026 부부 공동명의 종부세 핵심정리｜1주택 공제와 공동명의 특례, 신청기간과 계산방법을 확인해보세요.

 

 

집을 부부 공동명의로 해두면 세금이 무조건 줄어든다고 생각하는 분들이 많습니다.

저 역시 부동산 관련 내용을 공부하면서 공동명의는 절세에 유리하다는 이야기를 자주 접했습니다.

그런데 종합부동산세는 조금 다릅니다.

같은 집 한 채를 부부가 공동명의로 가지고 있어도 각자 종부세를 계산하는 방법과 ‘공동명의 1주택자 특례’를 신청하는 방법이 있고, 어느 쪽이 유리한지는 주택 가격과 보유기간, 나이 등에 따라 달라질 수 있습니다.

2026년부터는 공동명의 1주택자 특례를 적용할 때 부부가 합의해 납세의무자 1명을 정할 수 있게 됐습니다. 따라서 공동명의 1주택자라면 단순히 9억 원씩 공제받는 방식만 볼 것이 아니라, 1주택 특례와 고령·장기보유 공제까지 함께 비교해 볼 필요가 있습니다.

1분 핵심정리

항목	내용
종부세 과세기준일	매년 6월 1일
일반 개인 기본공제	1인당 9억 원
1세대 1주택자 기본공제	12억 원
공동명의 1주택 특례 신청	9월 16일~9월 30일
2026년 달라진 점	부부 합의로 납세의무자 선택 가능

비교 핵심 → 공동명의 9억 원씩 공제 vs 특례 12억 원 + 고령·장기보유 공제

※ 실제 세액은 공시가격, 지분율, 보유기간, 연령 및 다른 주택 보유 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

부부 공동명의 종부세는 어떻게 계산할까?

종부세는 기본적으로 사람별로 계산합니다.

2026년 시행 종합부동산세법상 일반 개인의 주택분 기본공제는 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원입니다.

따라서 부부가 한 채를 각각 50%씩 공동명의로 보유하면서 일반적인 인별 과세방식을 적용받는다면 각자의 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 각각 종부세를 계산하게 됩니다.

여기 때문에 공동명의가 유리할 수 있는 경우가 생깁니다.

예를 들어 공시가격 16억 원짜리 아파트를 부부가 50%씩 보유한다면 단순 지분 기준으로는 각각 8억 원입니다.

다른 주택이 없고 일반적인 조건이라면 각자의 9억 원 기본공제 범위 안에 들어갈 수 있습니다.

하지만 주택가격이 더 올라가거나 지분율이 다르면 결과도 달라집니다.

그런데 왜 1주택 특례가 있을까?

공동명의라고 해서 항상 각자 계산하는 방법이 유리한 것은 아닙니다.

부부 공동명의 1주택자는 일정 요건을 충족하면 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자처럼 종부세를 계산하는 특례를 신청할 수 있습니다.

현행법상 이 특례가 적용되면 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세율·세액을 계산합니다.

1세대 1주택자에게 적용되는 기본공제는 12억 원입니다.

따라서 단순히

“공동명의니까 9억 원씩 공제받는 것이 무조건 좋다”

라고 판단해서는 안 됩니다.

나이와 보유기간에 따른 세액공제까지 함께 비교해야 하기 때문입니다.

2026 부부 공동명의 종부세, 무엇이 달라졌나?

제가 이번 내용을 살펴보면서 특히 눈에 들어온 부분입니다.

2025년 공동명의 1주택자 특례 신청서에서는 부부의 지분율이 다르면 지분율이 높은 사람을 납세의무자로 적도록 되어 있었습니다.

2026년 2월 27일부터 공동명의 1주택자 특례에서는 부부가 공동소유자 간 합의로 납세의무자 1명을 정할 수 있게 됐습니다.
과거처럼 지분율만 보고 판단하기보다, 특례 적용 시 누구를 납세의무자로 정할지까지 함께 검토할 수 있다는 점을 확인해 둘 필요가 있습니다.

부부의 나이와 보유기간 등에 차이가 있는 가구라면 확인할 가치가 있는 변화입니다.

공동명의 1주택 특례 요건도 확인해야 합니다

누구나 신청할 수 있는 것은 아닙니다.

과세기준일인 6월 1일 현재 법률상 혼인관계여야 하고, 부부가 공동명의로 한 주택을 소유하면서 법에서 정한 1주택 요건을 충족해야 합니다.

2026년 공식 신청서에서도 배우자가 공동소유 주택 이외의 다른 주택을 소유하고 있지 않은지 등을 확인하도록 하고 있습니다.

다만 일시적 2주택이나 상속주택, 일정 요건을 갖춘 지방 저가주택 등은 별도의 주택 수 제외 특례가 적용될 수 있으므로 단순히 “집이 하나 더 있으면 무조건 안 된다”고 판단해서도 안 됩니다.

특례 신청기간은 9월입니다

공동명의 1주택자 특례를 적용받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청해야 합니다.

국세청 안내에 따르면 공동명의 1주택자 특례 변경신청서를 작성하고 혼인관계증명서 등을 첨부합니다.

한 번 신청한 뒤 다음 연도에도 내용에 변동이 없다면 매년 다시 신청할 필요는 없습니다.

다만 2026년에는 납세의무자를 변경하고 싶은 경우 신청서에서 ‘납세의무자 변경’을 선택할 수 있으므로 기존 신청자도 자신의 상황을 확인해 보는 것이 좋습니다.

공동명의와 특례, 어느 쪽이 유리할까?

여기가 가장 중요합니다.

단순 공동명의 방식은 부부 각각을 기준으로 과세하기 때문에 각자의 기본공제를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

반면 공동명의 1주택 특례를 선택하면 1세대 1주택자로 계산하기 때문에 기본공제 방식은 달라지지만, 조건을 충족하는 경우 고령자·장기보유 세액공제까지 함께 비교할 수 있습니다.

그래서 집값만 가지고 판단하면 안 됩니다.

특히 한 배우자의 나이가 많거나 주택을 오랫동안 보유했다면 특례 적용 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

결국 가장 좋은 방법은 9월 신청 전에 일반 공동명의 과세와 1주택 특례 적용 세액을 각각 계산해 비교하는 것입니다.

공시가격 16억이면 어떻게 볼까?

이해하기 쉽게 아주 단순한 사례를 들어보겠습니다.

부부가 공시가격 16억 원짜리 주택 한 채를 50%씩 공동명의로 가지고 있다고 가정하겠습니다.

지분만 놓고 보면 각자 8억 원입니다.

일반 개인 기본공제 9억 원보다 낮기 때문에 다른 과세 요인이 없다면 종부세 부담이 발생하지 않을 가능성이 있습니다.

그런데 공시가격이 20억 원, 25억 원으로 올라가면 상황이 달라집니다.

또 한 배우자가 고령이고 오랫동안 주택을 보유했다면 1주택 특례를 적용했을 때의 세액도 함께 계산해 봐야 합니다.

따라서 “공동명의가 유리하다” 또는 “단독명의 특례가 유리하다”는 하나의 답은 없습니다.

각 가구의 조건에 따라 달라집니다.

공시가격 25억, 70세·15년 보유라면 어느 쪽이 유리할까?

조금 더 현실적인 사례로 비교해 보겠습니다.

부부가 다른 주택 없이 공시가격 25억 원짜리 주택 한 채를 50%씩 공동명의로 가지고 있다고 가정하겠습니다.

남편은 만 70세이고 이 주택을 15년 이상 보유했다고 가정하겠습니다.

먼저 일반 공동명의 방식입니다.

부부의 지분가액은 각각 12억5천만 원입니다. 일반 개인 기본공제 9억 원을 각각 적용하면 한 사람당 3억5천만 원이 남고, 여기에 공정시장가액비율 60%를 적용하면 각각의 과세표준은 약 2억1천만 원입니다.

현행 2주택 이하 종부세율에서 과세표준 3억 원 이하는 0.5%이므로 단순 계산하면 한 사람당 약 105만 원, 부부 합계 약 210만 원의 산출세액이 나옵니다.

이번에는 공동명의 1주택자 특례를 신청했다고 가정해 보겠습니다.

25억 원에서 1세대 1주택 기본공제 12억 원을 빼고 공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준은 약 7억8천만 원입니다.

현재 세율을 적용한 단순 산출세액은 약 540만 원입니다. 그런데 남편이 만 70세 이상이므로 고령자 세액공제 40%, 15년 이상 보유했다면 장기보유 세액공제 50% 대상입니다. 두 공제의 합계는 90%지만 법에서 정한 합산 한도가 80%이므로 최대 80% 공제가 적용됩니다.

단순 비교하면 약 540만 원에서 80%를 공제해 약 108만 원이 남습니다.

구분	일반 공동명의	1주택 특례
기본공제	각 9억 원	12억 원
과세표준	각 약 2.1억 원	약 7.8억 원
고령·장기보유 공제	적용 안 됨	최대 80%
단순 산출 비교	부부 합계 약 210만 원	공제 후 약 108만 원

이 단순 계산에서는 일반 공동명의 약 210만 원, 1주택 특례 약 108만 원으로 특례 쪽이 약 102만 원 적게 나타납니다. 다만 실제 고지세액은 재산세 상당액 공제와 세부담상한 등이 반영되므로 최종 납부세액은 달라질 수 있습니다.

2026년 부부 공동명의라면 이것부터 확인하세요

올해 부부 공동명의 주택을 가지고 있다면 먼저 네 가지를 확인해 보시면 됩니다.

첫째, 6월 1일 현재 부부 외 다른 주택이 있는지 확인합니다.

둘째, 해당 주택의 공시가격과 각자의 지분율을 확인합니다.

셋째, 부부의 나이와 주택 보유기간을 확인합니다.

넷째, 9월 특례 신청 전에 일반 공동명의 방식과 1주택 특례 방식을 비교해 봅니다.

특히 2026년 현재는 부부 합의로 특례 적용 시 납세의무자 1명을 정할 수 있으므로, 기존 특례 신청자도 자신의 연령과 보유기간을 기준으로 다시 비교해 볼 필요가 있습니다.

 

자주 하는 질문

Q. 부부 공동명의면 종부세 기본공제가 18억 원인가요?

각 배우자에게 일반 개인 기본공제 9억 원이 적용되므로 50:50 공동명의이고 다른 과세요인이 없다면 각각의 지분가액에서 9억 원씩 공제하는 구조입니다. 다만 공동명의 1주택 특례를 선택하면 1세대 1주택자로 보아 12억 원 기본공제를 적용합니다.

 

Q. 그렇다면 공동명의가 항상 더 유리한 것 아닌가요?

그렇지 않습니다. 공동명의 1주택 특례를 적용하면 조건을 충족할 경우 고령자와 장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 따라서 주택가격이 높고 연령과 보유기간이 길수록 두 방식을 직접 비교해 볼 필요가 있습니다.

 

Q. 만 70세이고 15년 보유했다면 공제율이 90%인가요?

고령자 공제 40%와 15년 이상 장기보유 공제 50%를 합하면 90%지만, 두 공제의 합산 한도가 80%이므로 최대 80%까지만 적용됩니다.

 

Q. 부부 공동명의 1주택 특례는 자동으로 적용되나요?

아닙니다. 특례를 적용받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 신청해야 합니다.

 

Q. 한번 특례를 신청하면 매년 다시 신청해야 하나요?

신청 이후 요건 등에 변동이 없는 경우에는 계속 적용되는 구조이지만, 소유관계나 납세의무자 등 변동사항이 생겼다면 해당 연도의 신청 요건을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

 

Q. 우리 집은 공동명의와 특례 중 어느 쪽이 유리한지 어떻게 알 수 있나요?

공시가격만 봐서는 판단하기 어렵습니다. 부부의 지분율, 연령, 보유기간, 다른 주택 보유 여부 등을 함께 봐야 합니다. 특히 고령·장기보유 공제 대상이라면 9월 특례 신청 전에 두 방식의 예상세액을 비교해 보는 것이 좋습니다.

마무리

부부 공동명의는 흔히 절세 방법으로 알려져 있지만 종부세에서는 무조건 공동명의가 유리하다고 말하기 어렵습니다.

주택가격이 비교적 낮다면 각각의 기본공제를 활용하는 방식이 유리할 수 있고, 주택가격이 높고 고령·장기보유 조건을 갖췄다면 1주택 특례까지 비교해야 합니다.

2026년 현재 공동명의 1주택자 특례를 적용할 때는 부부가 합의해 납세의무자 1명을 정할 수 있으므로, 연령과 보유기간까지 함께 비교해 보는 것이 중요합니다.

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 판단하고, 공동명의 1주택 특례 신청기간은 9월 16일부터 30일까지입니다.

따라서 부부 공동명의 1주택자라면 9월이 되기 전에 “그대로 공동명의로 계산할지, 1주택 특례를 선택할지”를 먼저 비교해 보는 것이 좋겠습니다.

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참고자료

• 국가법령정보센터 「종합부동산세법」 제8조·제10조의2
• 국가법령정보센터 「종합부동산세법 시행규칙」 공동명의 1주택자 특례 신청서
• 국세청 「합산배제 및 과세특례 신고」 안내