2026 부부 공동명의 종부세 얼마나 나올까?｜공시가격 15억·30억·45억 실제 계산

공시가격 15억·30억·45억원 주택을 부부가 50:50 공동명의로 보유한 경우 일반 공동명의와 1세대 1주택 특례의 종부세 계산 구조를 비교했습니다.

 

 

집 한 채를 부부 공동명의로 가지고 있다면 종합부동산세는 얼마나 나올까요?

앞선 글에서 부부 공동명의 1주택의 종부세 기준과 공동명의 특례가 어떻게 적용되는지 살펴봤습니다.

그런데 기준을 알고 나면 결국 가장 궁금한 것은 이것입니다.

“그래서 우리 집은 종부세가 얼마나 나오는데?”

저 역시 세법 설명만 읽어서는 감이 잘 오지 않았습니다. 그래서 이번에는 부부가 한 채를 50:50으로 공동명의하고 있다고 가정하고 공시가격을 15억·30억·45억원으로 나누어 직접 계산해봤습니다.

결론부터 보면 꽤 흥미롭습니다.

공동명의 1주택 특례를 신청한다고 무조건 세금이 줄어드는 것은 아닙니다.

특히 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없는 부부라면 일반 공동명의가 오히려 유리할 수 있습니다. 반대로 나이가 많고 오랫동안 집을 보유했다면 결과가 달라질 수 있습니다.

이번 글에서는 2026년 현행 기준으로 그 차이를 쉽게 계산해보겠습니다.

1분 핵심정리

공시가격	일반 공동명의	1주택 특례	단순 비교
15억원	0원	약 90만원	일반 공동명의 유리
30억원	약 384만원	약 840만원	공제 전 일반 공동명의 유리
45억원	약 1,140만원	약 1,974만원	공제 전 일반 공동명의 유리

※ 위 금액은 50:50 공동명의, 다른 주택이 없는 부부를 가정해 공시가격 공제와 공정시장가액비율 60%, 현행 세율을 적용한 재산세액 공제 전 비교금액입니다. 1주택 특례의 고령자·장기보유 세액공제도 적용하기 전입니다. 실제 납부세액은 재산세 공제, 세액공제, 세부담상한 등에 따라 달라집니다.

먼저 계산 기준부터 알아야 합니다

2026년 현재 주택분 종합부동산세는 일반 개인의 경우 공시가격에서 9억원을 공제합니다.

1세대 1주택자는 12억원을 공제합니다.

그리고 남은 금액에 주택분 공정시장가액비율 **60%**를 곱해 종부세 과세표준을 구합니다.

여기서 부부 공동명의의 특징이 나타납니다.

50:50 일반 공동명의라면 남편과 아내가 각각 자신의 지분을 보유한 별도의 납세의무자이므로 각자 9억원씩 공제받을 수 있습니다.

결과적으로 부부 전체로 보면 최대 18억원의 공제 효과가 생깁니다.

반면 공동명의 1주택 특례를 선택하면 배우자 지분까지 합산해 한 사람을 1세대 1주택자로 보므로 12억원 공제를 적용합니다. 대신 일반 공동명의에는 없는 고령자·장기보유 세액공제를 적용받을 수 있다는 장점이 있습니다.

바로 이 차이가 이번 계산의 핵심입니다.

공시가격 15억원이라면?

먼저 가장 낮은 15억원부터 계산해보겠습니다.

50:50 공동명의라면 남편과 아내의 지분가액은 각각 7억5천만원입니다.

각자의 기본공제 9억원보다 작습니다.

따라서 일반 공동명의에서는 종부세 과세표준이 발생하지 않습니다.

일반 공동명의 → 종부세 0원

그렇다면 공동명의 1주택 특례를 선택하면 어떻게 될까요?

전체 공시가격 15억원에서 1세대 1주택 기본공제 12억원을 빼면 3억원입니다.

여기에 공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준은 1억8천만원입니다.

3억원 이하 세율은 0.5%이므로 단순 계산하면 약 90만원입니다.

즉 고령자·장기보유 세액공제를 고려하지 않는다면 15억원 사례에서는 굳이 특례를 선택할 이유가 없습니다.

특례라고 해서 항상 절세되는 것은 아니라는 것을 가장 쉽게 보여주는 사례입니다.

공시가격 30억원이면 얼마나 달라질까?

이번에는 공시가격이 30억원이라고 가정해보겠습니다.

50:50이면 부부가 각각 15억원씩 보유합니다.

각자 9억원을 공제하면 남는 금액은 6억원이고, 여기에 60%를 적용하면 1인당 과세표준은 3억6천만원입니다.

현행 세율을 적용하면 1인당 약 192만원, 부부 합계 약 384만원입니다.

그렇다면 1주택 특례는 어떨까요?

30억원에서 12억원을 공제하면 18억원.

여기에 60%를 적용하면 과세표준은 10억8천만원입니다.

6억원 초과 12억원 이하 구간의 세율을 적용하면 약 840만원입니다.

따라서 세액공제를 적용하기 전 단순 비교에서는

일반 공동명의 약 384만원
특례 약 840만원

으로 차이가 상당합니다.

그런데 여기서 끝내면 안 됩니다.

특례에는 고령자·장기보유 세액공제가 있기 때문입니다.

공시가격 45억원에서는 차이가 더 커집니다

45억원 주택을 50:50으로 소유하면 부부 지분은 각각 22억5천만원입니다.

각자 9억원을 공제하면 13억5천만원.

여기에 60%를 적용하면 1인당 과세표준은 8억1천만원입니다.

현행 세율을 적용하면 1인당 약 570만원, 부부 합계로는 약 1,140만원입니다.

1주택 특례를 선택하면 45억원에서 12억원을 공제한 33억원에 60%를 적용하므로 과세표준은 19억8천만원입니다.

12억원 초과 25억원 이하 구간의 세율을 적용하면 약 1,974만원입니다.

따라서 역시 세액공제 전에는 일반 공동명의 쪽이 낮습니다.

그런데 70세·15년 보유라면 이야기가 달라집니다

여기서 공동명의 특례의 진짜 장점이 나타납니다.

1세대 1주택자는 연령에 따라 20~40%의 고령자 세액공제, 보유기간에 따라 20~50%의 장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.

두 공제는 합산할 수 있으며 **최대 한도는 80%**입니다.

예를 들어 특례의 납세의무자가 만 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 고령자 40%와 장기보유 50%를 합산하되 한도 때문에 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

그러면 앞에서 계산한 특례 금액만 단순히 놓고 보면 상당히 달라집니다.

예를 들어 앞에서 산출한 종부세액에 단순히 최대 80%를 적용해 비교하면 30억원 사례는 168만원, 45억원 사례는 약 395만원이라는 숫자가 나옵니다. 다만 이는 실제 납부세액 계산이 아닙니다. 실제 종부세에서는 과세표준에 대응하는 재산세액 공제 등을 먼저 반영한 뒤 고령자·장기보유 세액공제를 적용하므로 최종 고지세액은 달라집니다.

결국 나이와 보유기간에 따라 일반 공동명의와 특례 중 유리한 선택이 달라질 수 있다는 것이 핵심입니다.

공동명의라고 무조건 특례를 신청하면 안 됩니다

여기까지 계산해보니 기준이 조금 보입니다.

젊은 부부이거나 주택을 취득한 지 얼마 되지 않아 고령자·장기보유 세액공제를 거의 받을 수 없다면 각자 9억원씩 공제받는 일반 공동명의가 유리할 가능성이 높습니다.

반대로 고령이면서 장기간 한 주택을 보유했다면 이야기가 달라집니다.

공제금액 자체는 18억원에서 12억원으로 줄어들지만 고령자·장기보유 세액공제를 크게 받을 수 있어 특례가 더 유리해질 가능성이 생깁니다.

그래서 “공동명의니까 특례를 신청해야 한다”가 아니라,

내 집의 공시가격 + 나이 + 보유기간

이 세 가지를 함께 봐야 합니다.

특례 신청은 언제 할까?

부부 공동명의 1주택자가 특례를 적용받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청해야 합니다.

2026년 시행규칙상 공동명의 1주택자 특례 신청서를 제출하며 혼인관계증명서도 첨부하도록 규정돼 있습니다.

한 번 신청한 뒤에는 매년 새로 신청하는 방식은 아니며, 소유자나 지분율, 납세의무자 등이 변경되는 경우 변경신청이 필요합니다.

따라서 9월이 되기 전에 일반 공동명의와 특례 중 어느 쪽이 유리한지 미리 계산해보는 것이 좋습니다.

직접 계산해보니 가장 중요한 것은 이것이었습니다

저도 처음에는 ‘1세대 1주택 특례’라는 이름 때문에 특례를 신청하면 당연히 세금이 줄어드는 것처럼 생각하기 쉽다고 봤습니다.

하지만 15억·30억·45억원으로 나누어 직접 계산해보니 그렇지 않았습니다.

일반 공동명의는 부부 각각 9억원씩 공제받는 구조가 상당히 강합니다.

반면 특례는 기본공제가 12억원이지만 고령자와 장기보유자에게 강한 세액공제가 있습니다.

결국 어느 하나가 무조건 유리한 것이 아닙니다.

공시가격이 얼마인지, 부부 중 특례 납세의무자의 나이가 몇 살인지, 집을 얼마나 오래 보유했는지를 함께 계산해봐야 합니다.

특히 고가주택을 장기간 보유한 은퇴가구라면 9월 특례 신청 전에 두 방식의 예상세액을 한 번 비교해보는 것이 좋겠습니다.

※ 이 글의 계산은 2026년 현행 세법을 이해하기 위한 예시입니다. 50:50 공동명의·1주택 등 단순화된 조건을 사용했으며 실제 종부세는 재산세 공제, 세부담상한, 지분율, 보유주택 및 개인별 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다.

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📌 라바김 종부세 시리즈

1편 부부공동명의 종부세와 비거주 1주택 기준
2편 공동명의 1주택 공제·특례 총정리
3편 공시가격 15억·30억·45억 실제 계산 ← 이번 글

앞선 두 글에서 기준을 살펴봤다면 이번 3편에서는 실제 숫자로 비교했습니다. 다음 글에서는 필요하다면 “몇 살·몇 년 보유해야 특례가 유리해지는가?”를 사례별로 비교해볼 수 있습니다.

참고자료
국세청 종합부동산세 안내
국가법령정보센터 종합부동산세법
공동명의 1주택자 특례 규정